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当前房价上涨缺乏经济基本面的支撑

从宏观环境来看,当前房价上涨缺乏经济基本面的支撑,更多地表现为一种低利率和高杠杆背景下的资产价格上涨,表明泡沫风险在加大。
 
房价与经济基本面的协调性是判断房地产市场健康发展的重要指标。从我国2005年以来房价的历史变化看,多数时间房价走势与居民收入涨幅相一致,当房价走势与二者出现背离时,房地产市场会出现波动。2016年以来,我国70个大中城市新建住房价格持续较快上涨,而同期城镇居民收入增幅低位徘徊。房价走势与收入增长持续背离,意味着居民住房支付能力持续下降。这是房价泡沫加大的一个重要标志。
 
日本房地产泡沫和美国次贷危机的经历均表明,持续的低利率环境是助推房价泡沫的重要因素。日本在签订“广场协议”后,为改善经常项目收支不平衡,抑制日元超预期急速升值的局面,央行于1986年1月开始将5%的官方利率下调至4.5%,此后连续下调至1987年的2.5%,催生了上世纪90年代的房地产泡沫。美联储在2001年1月至2003年6月期间,连续13次下调联邦基金利率,从6.5%降至1%的历史最低水平,直接促成了次贷危机前房地产市场的过度繁荣。
 
我国本轮房价上涨背景与之极度相似。2014年11月22日央行开启降息通道,连续5次降息、7次降准。2015年10月份以来,五年期以上银行贷款利率和个人公积金贷款利率分别持续维持在4.9%和3.25%的历史最低水平。2016年以来多数月份实际利率处于负区间。在持续的低利率环境下,居民购房热情持续旺盛,房价上涨预期强烈。根据央行2018年二季度城镇储户调查,未来三个月打算买房的居民占比为23%,处于历史高位水平,预计“三季度房价上涨”的居民占比为36.5%,创2014年以来的新高。

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